原标题：盘道儿2020 洞见｜胡景晖：小公司退壳，大资本涌入，房产经纪市场格局未定

临近年末，又一个“反壳联盟”缘尽2020，世联行与同策没能牵手成功，但共同退出了58爱房。另一边，行业老大贝壳找房成功上市后，并未减缓此前一路狂奔的步伐，至三季度末经调整后净利润超越去年全年。

目前的房产经纪市场看上去好像是贝壳一家独大，不过与此同时，互联网、开发商等各路资本涌入市场，试图改变这一格局。“反壳联盟”为何多次被贝壳反？贝壳的盈利是基于自身模式的成功吗？中介市场的格局是否已定？存量房市场交易模式是否尚存改进空间？针对这些话题，新地产财经与景晖智库首席经济学家胡景晖一同展开了深入对话。

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倒戈

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退壳

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12月8日，世联行与同策一同退出了新房分销平台58爱房。此时距离其与58同城、中原地产等企业于去年8月共同启动这一平台，仅过去一年多。

2020年，贝壳找房成功上市，而当年共同站台、一致对外的“反壳联盟”，如今却四下分散，退出的退出，倒戈的倒戈。谈到这个局面，胡景晖认为很大一部分原因是因为贝壳找房有一套完成的交易闭环。

“贝壳最早脱身于链家，它从流量到房客源匹配再到售后的贷款过户等有一套完成的交易闭环，而且它的内部管控也比较严格。相对来讲，这套管理模式对于链家、德佑以及其他‘入壳’的企业都是一套闭环。”胡景晖说道。

他提起此前市场中的很多经纪机构也都想做一家类似贝壳的平台，但始终未能形成一套完整的闭环，而且这些机构多是以联盟而非企业的形式合作，彼此之间各有想法，战略利益难以协调统一，导致最终难以形成一股强势力量。

不过，虽然“反壳联盟”在陆续退出、倒戈的盟友在陆续增多，但是贝壳那边“退壳”的也并不少。胡景晖说，强管控与难赚钱，是“入壳”企业最终又选择出走的两大原因。

胡景晖提到，不久前他刚去了珠海，珠海的一家新房代理商当时正在办理“退壳”手续。这家机构原本在珠海专做豪宅代理，但进入贝壳找房后，平台要求其要按照贝壳主打项目的节奏进行销售工作。“比方说这个月贝壳要推一个200万的楼盘，你所有的人员、能力、资源都要聚合到这来，然后下个月贝壳可能推一个郊区的楼盘，你还得跟着走，你如果不跟着走，就给你断流量，或者惩罚你。那这样做一段时间，这个公司原有的业务就没了，因为它要把它的资源、人力、物力都调去卖贝壳包销或主打的楼盘，它原来在珠海卖500万元、1000万元以上豪宅的能力就没有了。”

胡景晖透露，近期在珠海和武汉都有不少企业决定退出贝壳平台，而“退壳”的原因除了管控风格太过强势之外，更主要的还是“不赚钱”。

贝壳拥有巨大流量入口，但企业为此付出的成本也十分高昂。首先，平台抽成费用很高，通常平台内企业的二手房佣金收入会被贝壳抽走8%-10%，再加上贝壳要提供实勘、拍照等服务，这笔抽成的点位会提高到12%-15%。而除中介费外，很多经纪公司也会通过过户、贷款、评估等项目收取各类服务费，但在入驻贝壳后，这些服务需全部移交给贝壳，因此综合算下来，仅二手房交易贝壳就会抽走这些公司原来收入的35%左右，“贝壳确实能为企业提供赋能，但企业1/3的收入也被它拿走了。”

贝壳独大？格局未定