钱紧一年：2020年，中国房地产行业继续披荆斩棘，新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年，我们从企业的角度去观察与思考。
观点地产网当美国麻省理工学院教授克鲁格曼在1999年提出“不可能三角”时，他可能没有想到这一理论的讨论范围，将会从财政金融政策延伸到如此广泛的领域。
如今“不可能三角”经常被引申为形容几乎所有事物都不可能存在一个完美的状态，从房地产行业的角度来看：一家开发商不可能在高增长、高利润及低负债三方面做到面面俱到。
“2019年，中国奥园集团销售收入达1330.6亿元，超额完成全年目标，其中地产主业板块达1180.6亿元，实现千亿突围。”奥园集团董事会主席郭梓文在他的新年致辞中说到。
按其表述，中国奥园迎来了它的关键时期，奥园在2016至2018年合同销售金额年复合增长率达到89%。而在普遍认为环境艰难的2019年，奥园也实现了接近30%的增长。
看起来，大环境因素似乎并未阻止奥园前进的脚步，而让市场惊异的更是业绩高速增长这几年。报表显示，奥园净负债率控制在了65%以内。截至2019年中期，该数据为64.2%。
奥园完成了一个不可能的“完美”三角？而这是否真实？
土储与压力
我们要找一条线索，对于像奥园这样处于发展期的房企，最需要的是什么？
这家起步于华南的开发商，在过去一年刚刚突破千亿销售。而在行情更好的2016至2018年，该公司合同销售金额年复合增长率达到了89%，对应销售面积增幅亦在维持两年约50%之后飙升到98%。
面粉决定面包，因此获取足够多便宜的土地是奥园业务运营的中心点。奥园在2017年起开始全国扩张，当年拿地面积1286万平方米是2016年的4倍；翌年亦保持同样的速度，花费268亿元纳储1568万平方米。
数据来源：企业公告，观点指数整理
“我们拿合同销售的30%-40%作为预算用于增加土储。”奥园管理层在2019年初根据1141亿元销售目标制定了约400亿元的拿地预算。
尽管有雄心勃勃的纳储计划，但奥园的“粮草”仍很难与如“火箭”的销售节奏相匹配。尽管每年都能做到新增土地面积高于消耗的面积，但两者之间的距离似乎正在缩小。
用更直观的土地存续比来判断，奥园现时拥有的土储仅够集团以同样速度销售约4.1年，处于行业内下游的水平。土地存续比是衡量企业成长性的重要指标，以恒大地产为例，其在销售增长最夸张的2016年仍能维持5.1的存续比。数据来源：企业公告，观点指数整理
究其原因，作为一间近两三年来才迅速做大规模的开发商，奥园集团显然错失了人们所称的拿地黄金时期，亦缺乏一个沉淀期。
21世纪最初十年，奥园的发展长期固守广州本土。后来在意识到布局过于单一后，郭梓文尝试带领公司扩张至国内几大经济圈，但城市选择相对偏重一二线城市。
这可能不算是一个好选择，尤其是从2009年至2012年初，即接手高端豪宅项目北京长安8号近3年时间里，由于股权纠纷造成的销售不利，令奥园发展停滞不前。
参考目前头部房企特别是碧桂园和恒大的成长经历，它们都擅长以快周转为动力，用有限的资金撬动尽可能大的规模。
背后的逻辑是差异化布局：2006年恒大地产开始全国扩张，选择性地进入了当时房地产市场处于起步阶段的二线城市，同时选择在这些城市发展不成熟但升值潜力较大的地区，大量囤地。
奥园的思路大概是从2012年发生转变，脱手长安8号后奥园意识到：“未来，公司将利用所持的丰富现金在受调控影响较小的城市寻找开发机会，并集中于刚需产品的开发。”
2013年，奥园第一次提出三年规划，宣布进入快速发展周期，练习快速开发、快速销售的高周转模式。2017年，奥园提出第二个三年计划，北上进入多个省市，初步建立环渤海区域、华东区域、中西部核心区域和华南区域四大片区。
2018年则围绕重点区域的城市群，在新进入城市及周边扩大投资规模，加重了对一二线城市周边卫星城的投入。
2019年，奥园主要关注已进入市场的产能和份额提升。
一线与县城
但事实上，奥园的扩张之路未能像前辈们那般顺畅，摆在它面前的是一个日渐饱和又面临经济低潮冲击的房地产市场。
“现在纯粹靠招拍挂很难获得好的土地资源，且在市场下滑时企业发展空间不大。”郭梓文在年中业绩会上对投资者说。
